Обмен недвижимого имущества посредством продажи своей собственности и единовременного приобретения вместо неё другой – это так называемая альтернативная сделка купли-продажи квартиры. Риски сопровождают эту многоэтапную процедуру на каждой ступени. Из каких стадий она состоит? Какие группы рисков её сопровождают? Как грамотно и безопасно осуществить альтернативную сделку и устранить любые проблемы?

Альтернативная продажа квартиры – риски, связанные с человеческим фактором

Альтернативой называют сделку, в основе которой лежит продажа квартиры и одновременная покупка вместо неё другого объекта недвижимости (или нескольких). Это одна из самых сложных процедур, осуществляемых на рынке недвижимости, поскольку состоит из множества трудных этапов:

1.  оценка стоимости недвижимости;

2.  поиск покупателя;

3.  поиск альтернативной квартиры;

4.  проверка её юридической чистоты;

5.  внесение за альтернативную квартиру аванса;

6.  подготовка пакета документов;

7.  осуществление взаиморасчетов через банковские ячейки;

8.  заключение сделки и осуществление приемки-передачи объектов недвижимости.

Мы не будем останавливаться на каждой потенциальной проблеме всех этапов обмена, поскольку их невозможно описать в одной статье. А рассмотрим основные специфические затруднения, которыми сопровождается любая альтернативная продажа квартиры. Риски могут быть связаны с человеческим фактором, юридическими аспектами и взаиморасчетами. Остановимся на первой группе рисков подробнее.

В альтернативной сделке участвует сразу несколько собственников, от трёх и более. Один человек продаёт свою квартиру, чтобы на вырученные деньги приобрести новое жильё. Это первый участник сделки. Он находит покупателя на свою квартиру – это вторая сторона. Также он выбирает новую квартиру, которая устраивает его по всем параметрам. И её продавец – это уже третья сторона сделки. Это самый простой вариант. Но ведь продавец последней квартиры тоже может планировать купить вместо неё другую. И так снова и снова.

Этим и сложна альтернативная покупка квартиры. Риски, связанные с человеческим фактором, возникают здесь очень часто. Ведь уследить за всеми участниками сделки, а их может быть действительно много, очень сложно. Проблемы нередко появляются в следующих случаях:

1.  Одна из сторон сделки отказывается от неё;

2.  Среди собственников недвижимости есть лица, состоящие на учёте в наркологическом диспансере (НД) и психоневрологическом диспансере (ПНД);

3.  Наличие временно выписанных из квартиры лиц.

Элементарное недопонимание, несогласованность в действиях между сторонами сделки может привести к разрыву всей «цепочки». В нашей практике встречались случаи, когда одна из сторон сделки просто отказывалась от продажи или покупки своей квартиры. Соответственно, для всех остальных участников альтернативы сделка откладывалась на неопределенный срок.

Чтобы избежать проблем рекомендуется обращаться за помощью в агентства недвижимости к опытным риелторам, чьими силами будет безопасно осуществлена альтернативная сделка купли-продажи квартиры, риски покупателя будут пресечены на корню. Вы можете задаться вопросом: как риелтор может повлиять на поведение участников альтернативы? Очень просто. Часто собственники расторгают сделку потому что на каком-либо этапе решают для себя, что их не устраивает какой-нибудь момент (например, цена). Если сразу удовлетворить интересы всех сторон – сделка пройдёт гладко.

Распространённый риск – заключение сделки с собственниками, состоящими на учёте в НД и ПНД. Данная категория лиц является недееспособной. А это значит, что заключенная с ними сделка будет являться ничтожной, то есть недействительной. Обезопасить себя можно запросив у всех собственников квартиры справку из наркологического и психоневрологического диспансера об отсутствии у них психических расстройств и полной дееспособности.

Вы также можете столкнуться с временной выпиской. Законном предусмотрено две ситуации, когда человека можно временно снять с регистрации по месту жительства – призыв на службу в армию и пребывание собственника в тюрьме по решению суда. В домовой книге временно выписанного человека в качестве собственника квартиры вы не найдёте. Но через какое-то время этот собственник вернётся и заявит свои права на полностью оплаченную вами квартиру.

Альтернативная сделка с недвижимостью – риски юридического характера

Существуют следующие юридические риски альтернативной сделки для покупателя:

1.  Сомнительность юридической чистоты объекта недвижимости;

2.  Обременения;

3.  Права третьих лиц.

Чтобы убедиться в том, что объект недвижимости юридически чист, необходимо выяснить информацию о зарегистрированных в нём лицах, о ранее проводившихся с ним сделках, тщательно изучить все документы на квартиру. Только в этом случае вам будет гарантирована надёжная альтернативная сделка с недвижимостью. Риски могут быть связаны с задолженностью по коммунальным платежам, налогам и так далее. Приобретаемая квартира вовсе может находиться в залоге или под арестом.

Сделка может быть расторгнута и в том случае, если были нарушены права третьих лиц на объект недвижимости. Третьи лица – это те, кто не является участником сделки купли-продажи и не имеет прав собственности на объект недвижимости, однако может на них претендовать, что является потенциальной проблемой для покупателя такой квартиры. В качестве третьих лиц могут выступать внезапно появившиеся после заключения сделки наследники недвижимости. Или супруги, которые не вписаны в Свидетельство о регистрации права, но могут в силу закона претендовать на квартиру.

Покупка квартиры с альтернативой – риски взаиморасчётов

Расчеты по альтернативной сделке проходят через банковские ячейки. Это сложный многоэтапный процесс, из-за которого крайне осложняется покупка квартиры с альтернативой. Риски возникают на этой стадии очень часто, и порой избежать проблем с оплатой квартир и получением денег может помочь только профессионал.

В чем заключаются трудности взаиморасчетов и как они осуществляются? Обычно в альтернативных сделках участвует больше трёх сторон, и деньги в данном случае передаются не напрямую от покупателей квартир их продавцам, а опосредованно, через банковские ячейки. Взаиморасчеты в альтернативных сделках представляют собой денежный поток, который может иметь ответвления.

Рассмотрим самый простой пример. В альтернативной сделке участвует три объекта недвижимости. Квартира №1 продается, а вместо неё приобретаются с доплатой квартира №2 и №3. Процесс расчетов будет выглядеть следующим образом:

1.  Поиск банка с услугой депозитария;

2.  Обозначение сроков и условий доступа к ячейкам;

3.  Подписание договоров аренды двух ячеек в депозитарии (по количеству конечных получателей денег в цепочке);

4.  Пересчет, проверка и закладка в ячейки денежных средств;

5.  Заключение альтернативной сделки (подписание договоров купли-продажи);

6.  Регистрация альтернативной сделки (то есть перехода права собственности всех участников сделки);

7.  Получение доступа к банковским ячейкам.

Поскольку в сделке может участвовать сразу несколько квартир и собственников, переход денег от покупателей к продавцам сильно осложняется. Попытаемся разобраться в этом процессе на самом упрощённом примере с условными обозначениями и ценами.

Покупатель (сторона №1) приобретает однокомнатную квартиру №1. Её продавец (сторона №2) хочет купить взамен точно такую же однушку №2 в другом районе, которая стоит немного дешевле, и комнату. Продавец однушки №2 (сторона №3) хочет вместо неё купить двухкомнатную квартиру. Стороне №2 и №3 для совершения сделки понадобятся дополнительные суммы денег.

Сколько ячеек нужно арендовать для проведения данной сделки? У кого, в каких случаях и к каким конкретно ячейкам будет доступ? Ответить на эти вопросы очень трудно. А ведь все эти манипуляции с переводами денег – основа любой альтернативной сделки. Ошибка при взаиморасчетах может стоить участникам сделки больших денег. Собственник может не досчитаться всей суммы, которую должен был получить. Или же ему вовсе могут отказать в доступе к ячейке. Грамотно осуществить взаиморасчеты могут только специалисты с большим опытом.

Помощь специалиста